Omezující smlouvy jsou dohody, které ukládají určitá omezení, jak můžete svou půdu využívat. V anglo-americkém vlastnickém právu fungují jako soukromá pravidla. Nejsou to zákony přijaté zákonodárci. Jedná se o smlouvy připojené k listu vlastnictví. Pokud kupujete dům v plánované výstavbě jednotky, pravděpodobně jste podepsali tyto obchodní podmínky. Určují, co můžete a co nemůžete na svém pozemku dělat.
Tento koncept sahá až do římského práva. V Anglii nebo ve Spojených státech se však až do 19. století téměř nepoužíval. Dnes jsou všudypřítomné. Vývojáři je používají k udržení stability hodnot nemovitostí. Usilují také o vytvoření určitého životního stylu v oblasti. Například rezidenční výstavba může zakázat nekomerční využití nemovitosti. Nemůžete otevřít obchod ve vaší garáži. Rezervace mohou stanovit, že jsou povoleny pouze samostatné rodinné domy. Žádné bytové domy. Žádné duplexy.
Kdo tato pravidla prosazuje?
Možná se divíte, kdo tato omezení prosazuje. Odpověď: ostatní majitelé. V rámci developmentu mohou sousedé tyto smlouvy vymáhat u soudu. Pokud porušíte pravidla, vaši sousedé mají právo vás žalovat. Toto vymáhání často řeší společenství vlastníků domů nebo skupiny vlastníků nemovitostí. Kontrolují dodržování. Udělují pokuty. V případě potřeby podnikají právní kroky.
Komerční nemovitosti také používají takové doložky. Cíle jsou ale jiné. Obchodní centrum může omezit typy povolených podniků. Jednomu nájemci může být zakázáno prodávat elektroniku, pokud má jiný nájemce výhradní práva. To chrání investice stávajících obchodníků.
Mimo obytné oblasti
Tyto nástroje využívají i vládní agentury a neziskové organizace. Nejsou jen pro bohaté obytné oblasti. Pozemkové trusty je používají k ochraně otevřených prostranství. Chrání zemědělskou půdu před zástavbou. Historické společnosti je používají k ochraně starých budov před demolicí nebo nevhodnou rekonstrukcí. Ekologické skupiny je používají k ochraně přírodních stanovišť.
Existuje další, temnější použití. Rezervace mohou omezit využívání půdy, pokud lokalita obsahuje nebezpečné materiály. To chrání budoucí majitele před znečištěním. To posouvá odpovědnost nebo omezuje expozici.
Právní hranice
Klauzuli můžete použít téměř pro jakýkoli účel. Existuje jen několik tvrdých limitů. Účel nemůže být nezákonný. Nemůže to být protiústavní. Nemůže to odporovat veřejnému pořádku.
Nejznámějším příkladem protiústavní klauzule je rasová diskriminace. V první polovině 20. století byly ve Spojených státech běžné. Zajistili segregaci celých oblastí. Nejvyšší soud je zrušil v roce 1948. Rozhodnutí se opíralo o klauzuli o rovné ochraně 14. dodatku. Od té doby jsou takové rezervace neplatné.
Federální zákon nyní zakazuje diskriminaci v bydlení. Zahrnuje rasu, barvu pleti, náboženství, pohlaví, národnostní původ a postižení. Úzká výjimka platí pro komunity určené pro seniory. Mají zákonné právo diskriminovat rodiny s dětmi. Státní a místní zákony často přidávají další vrstvy ochrany. Zakazují různé omezující klauzule, které by jinak mohly proklouznout trhlinami.
Proč na nich záleží?
Hlavním cílem je stabilita. Developeři chtějí mít jistotu, že volba jednoho vlastníka nesníží hodnotu nemovitosti všem ostatním. Pokud jeden soused postaví plot, který brání ve výhledu, nebo pronajme nemovitost na večírky, bude postižena celá ulice. Rezervace poskytují mechanismus, jak tomu zabránit. Navrhují formu soukromého zónování.
Ale také omezují svobodu. Můžete
