Beperkende convenanten zijn overeenkomsten die specifieke beperkingen stellen aan de manier waarop u uw land kunt gebruiken. In het Anglo-Amerikaanse eigendomsrecht fungeren ze als privéregels. Het zijn geen wetten die door wetgevers zijn aangenomen. Het zijn contracten die aan de akte zijn gehecht. Als u een huis in een geplande gemeenschap koopt, heeft u deze voorwaarden waarschijnlijk ondertekend. Ze bepalen wat u wel en niet op uw eigen perceel kunt doen.
Het concept dateert uit het Romeinse recht. Toch zag het tot de 19e eeuw weinig actie in Engeland en de Verenigde Staten. Tegenwoordig zijn ze overal. Ontwikkelaars gebruiken ze om de waarde van onroerend goed stabiel te houden. Daarnaast willen ze een specifiek buurtgevoel creëren. Een residentiële ontwikkeling kan bijvoorbeeld niet-residentieel gebruik verbieden. U kunt geen winkelpui in uw garage openen. In de convenanten zou kunnen worden vastgelegd dat alleen vrijstaande eengezinswoningen zijn toegestaan. Geen appartementsgebouwen. Geen duplexen.
Wie handhaaft deze regels?
Je vraagt je misschien af wie over deze beperkingen waakt. Het antwoord is andere eigenaren. Bij vastgoedontwikkeling kunnen buren deze convenanten voor de rechter afdwingen. Als u de regels overtreedt, hebben uw buren het recht om een rechtszaak aan te spannen. Vaak zijn verenigingen van huiseigenaren of groepen eigenaren van onroerend goed verantwoordelijk voor deze handhaving. Zij monitoren de naleving. Ze geven boetes uit. Indien nodig ondernemen zij juridische stappen.
Commerciële ontwikkelingen maken er ook gebruik van. Maar de doelen verschillen. Een winkelcentrum kan beperkingen stellen aan de soorten bedrijven die zijn toegestaan. Het kan zijn dat een huurder een verbod krijgt om elektronica te verkopen als een andere huurder exclusieve rechten heeft. Dit beschermt de investeringen van bestaande handelaars.
Voorbij wonen
Overheidsinstanties en non-profitorganisaties gebruiken deze tools ook. Ze zijn niet alleen voor rijke onderverdelingen. Landtrustorganisaties gebruiken ze om de open ruimte te behouden. Ze beschermen landbouwgrond tegen verharding. Historische samenlevingen gebruiken ze om oude bouwwerken te behoeden voor sloop of ongepaste renovatie. Milieugroeperingen gebruiken ze om leefgebieden van wilde dieren te beschermen.
Er is nog een ander, donkerder gebruik. Convenanten kunnen het landgebruik beperken als het onroerend goed gevaarlijke materialen bevat. Dit beschermt toekomstige eigenaren tegen besmetting. Het verschuift de aansprakelijkheid of beperkt de blootstelling.
De wettelijke grenzen
Je kunt een verbond voor vrijwel elk doel gebruiken. Er zijn slechts een paar harde lijnen. Het doel mag niet illegaal zijn. Het kan niet ongrondwettelijk zijn. Het kan niet in strijd zijn met het overheidsbeleid.
Het bekendste voorbeeld van een ongrondwettelijk verbond is raciale uitsluiting. Tijdens de eerste helft van de 20e eeuw waren deze gebruikelijk in de Verenigde Staten. Ze hielden hele wijken gescheiden. Het Hooggerechtshof vernietigde ze in 1948. De uitspraak was gebaseerd op de gelijkebeschermingsclausule van het 14e amendement. Sindsdien zijn dergelijke convenanten nietig.
De federale wet verbiedt nu discriminatie op het gebied van huisvesting. Het behandelt ras, huidskleur, religie, geslacht, nationale afkomst en handicap. Er is een kleine uitzondering voor gemeenschappen van senioren. Deze kunnen gezinnen met kinderen wettelijk discrimineren. Staats- en lokale wetten voegen vaak meer beschermingslagen toe. Ze verbieden een verscheidenheid aan beperkende convenanten die anders erdoorheen zouden kunnen glippen.
Waarom zijn ze belangrijk?
Het primaire doel is stabiliteit. Ontwikkelaars willen ervoor zorgen dat de keuzes van één eigenaar de waarde van het eigendom van alle anderen niet aantasten. Als een buurman een hek bouwt dat het uitzicht blokkeert, of verhuurt aan een feestend publiek, heeft dit gevolgen voor de hele straat. Convenanten bieden een mechanisme om dat te voorkomen. Ze bieden een vorm van private zonering.
Maar ze beperken ook de vrijheid. Misschien wel
