Los convenios restrictivos son acuerdos que imponen límites específicos sobre cómo puede usar su tierra. En el derecho de propiedad angloamericano, actúan como reglas privadas. No son leyes aprobadas por los legisladores. Son contratos adjuntos a la escritura. Si compra una casa en una comunidad planificada, probablemente haya firmado estos términos. Definen lo que puedes y no puedes hacer por tu cuenta.
El concepto se remonta al derecho romano. Sin embargo, tuvo poca acción en Inglaterra o Estados Unidos hasta el siglo XIX. Hoy están en todas partes. Los desarrolladores los utilizan para mantener estables los valores de las propiedades. También pretenden crear una sensación de barrio específica. Por ejemplo, un desarrollo residencial podría prohibir usos no residenciales. No puede abrir una tienda en su garaje. Los convenios podrían especificar que sólo se permiten viviendas unifamiliares independientes. Sin edificios de apartamentos. Sin dúplex.
¿Quién hace cumplir estas reglas?
Quizás se pregunte quién vigila estas restricciones. La respuesta son otros propietarios. En una promoción inmobiliaria, los vecinos pueden hacer cumplir estos pactos ante los tribunales. Si viola las reglas, sus vecinos tienen derecho a demandar. A menudo, las asociaciones de propietarios o grupos de propietarios se encargan de esta aplicación. Vigilan el cumplimiento. Ponen multas. Emprenden acciones legales si es necesario.
Los desarrollos comerciales también los utilizan. Pero los objetivos difieren. Un centro comercial podría restringir los tipos de negocios permitidos. A un inquilino se le puede prohibir vender productos electrónicos si otro inquilino tiene derechos exclusivos. Esto protege la inversión de los comerciantes existentes.
Más allá de la vida residencial
Las agencias gubernamentales y las organizaciones sin fines de lucro también utilizan estas herramientas. No son sólo para subdivisiones ricas. Las organizaciones de fideicomisos de tierras los utilizan para preservar los espacios abiertos. Protegen las tierras de cultivo contra la pavimentación. Las sociedades históricas los utilizan para salvar estructuras antiguas de la demolición o renovación inadecuada. Los grupos ambientalistas los utilizan para proteger los hábitats de la vida silvestre.
Hay otro uso más oscuro. Los convenios pueden limitar el uso de la tierra si la propiedad contiene materiales peligrosos. Esto protege a los futuros propietarios de la contaminación. Cambia la responsabilidad o restringe la exposición.
Los límites legales
Puedes utilizar un pacto para casi cualquier propósito. Sólo hay algunas líneas duras. El propósito no puede ser ilegal. No puede ser inconstitucional. No puede ir en contra de la política pública.
El ejemplo más famoso de pacto inconstitucional es la exclusión racial. Durante la primera mitad del siglo XX, estos eran comunes en los Estados Unidos. Mantuvieron barrios enteros segregados. La Corte Suprema los anuló en 1948. El fallo se basó en la cláusula de igual protección de la 14ª Enmienda. Desde entonces, tales pactos son nulos.
La ley federal ahora prohíbe la discriminación en materia de vivienda. Cubre raza, color, religión, sexo, origen nacional y discapacidad. Existe una pequeña excepción para las comunidades de personas mayores. Estos pueden discriminar legalmente a las familias con niños. Las leyes estatales y locales suelen añadir más capas de protección. Prohíben una variedad de convenios restrictivos que de otro modo podrían pasar desapercibidos.
¿Por qué son importantes?
El objetivo principal es la estabilidad. Los desarrolladores quieren asegurarse de que las decisiones de un propietario no degraden el valor de la propiedad de los demás. Si un vecino construye una cerca que bloquea una vista, o la alquila a una multitud, esto afecta a toda la calle. Los pactos proporcionan un mecanismo para evitarlo. Ofrecen una forma de zonificación privada.
Pero también limitan la libertad. tu podrías
