Umowy ograniczające to umowy nakładające pewne ograniczenia na sposób korzystania z gruntu. W angloamerykańskim prawie własności funkcjonują one jako zasady prywatne. To nie są ustawy uchwalane przez ustawodawców. Są to umowy dołączone do tytułu własności. Jeśli kupujesz dom w planowanej inwestycji mieszkaniowej, najprawdopodobniej podpisałeś niniejszy regulamin. Określają, co możesz, a czego nie możesz robić na swojej posesji.
Pojęcie to wywodzi się z prawa rzymskiego. Jednak aż do XIX wieku był rzadko używany w Anglii i Stanach Zjednoczonych. Dziś są wszechobecne. Deweloperzy używają ich do utrzymania stabilności wartości nieruchomości. Starają się także stworzyć w okolicy określony styl życia. Na przykład inwestycja mieszkaniowa może zakazywać niekomercyjnego użytkowania nieruchomości. Nie możesz otworzyć sklepu w garażu. W rezerwacji można zastrzec, że dozwolone są wyłącznie domy jednorodzinne w zabudowie szeregowej. Żadnych apartamentowców. Żadnych dupleksów.
Kto egzekwuje te zasady?
Możesz się zastanawiać, kto egzekwuje te ograniczenia. Odpowiedź: inni właściciele. W ramach inwestycji sąsiedzi mogą egzekwować te umowy przed sądem. Jeśli złamiesz zasady, twoi sąsiedzi mają prawo cię pozwać. Egzekwowaniem prawa zajmują się często stowarzyszenia właścicieli domów lub grupy właścicieli nieruchomości. Monitorują zgodność. Nakładają kary. W razie potrzeby podejmują działania prawne.
Nieruchomości komercyjne również korzystają z takich klauzul. Ale cele są inne. Centrum handlowe może ograniczyć rodzaje dozwolonej działalności. Jeden najemca może mieć zakaz sprzedaży sprzętu elektronicznego, jeśli inny najemca ma wyłączne prawa. Chroni to inwestycje istniejących handlowców.
Poza obszarami mieszkalnymi
Agencje rządowe i organizacje non-profit również korzystają z tych narzędzi. Nie są one przeznaczone tylko dla zamożnych dzielnic mieszkaniowych. Fundusze gruntów wykorzystują je do ochrony otwartych przestrzeni. Chronią grunty rolne przed zabudową. Towarzystwa historyczne wykorzystują je do zabezpieczenia starych budynków przed rozbiórką lub niewłaściwą renowacją. Grupy ekologiczne wykorzystują je do ochrony siedlisk dzikich zwierząt.
Jest jeszcze jedno, mroczniejsze zastosowanie. Rezerwacje mogą ograniczać użytkowanie gruntu, jeśli na terenie znajdują się materiały niebezpieczne. Chroni to przyszłych właścicieli przed zanieczyszczeniem. To przenosi odpowiedzialność lub ogranicza narażenie.
Granice prawne
Możesz użyć klauzuli do niemal dowolnego celu. Istnieje tylko kilka twardych ograniczeń. Cel nie może być nielegalny. Nie może być to niezgodne z konstytucją. Nie może to być sprzeczne z porządkiem publicznym.
Najbardziej znanym przykładem klauzuli niekonstytucyjnej jest dyskryminacja rasowa. W pierwszej połowie XX wieku były one powszechne w Stanach Zjednoczonych. Zapewnili segregację całych obszarów. Sąd Najwyższy uchylił je w 1948 r. Orzeczenie opierało się na klauzuli równej ochrony zawartej w 14. poprawce. Od tego momentu rezerwacje te są nieważne.
Prawo federalne zabrania obecnie dyskryminacji w mieszkalnictwie. Obejmuje rasę, kolor skóry, religię, płeć, pochodzenie narodowe i niepełnosprawność. Istnieje wąski wyjątek dla społeczności przeznaczonych dla seniorów. Mają prawo dyskryminować rodziny z dziećmi. Przepisy stanowe i lokalne często dodają dodatkowe warstwy ochrony. Zabraniają różnych klauzul ograniczających, które w przeciwnym razie mogłyby się prześlizgnąć.
Dlaczego są ważne?
Głównym celem jest stabilność. Deweloperzy chcą mieć pewność, że wybór jednego właściciela nie umniejsza wartości nieruchomości wszystkich pozostałych. Jeśli jeden z sąsiadów zbuduje płot zasłaniający widok lub wynajmuje nieruchomość na imprezy, będzie to miało wpływ na całą ulicę. Rezerwacje zapewniają mechanizm zapobiegający temu. Proponują formę prywatnego zagospodarowania przestrzennego.
Ale ograniczają też wolność. Możesz
