Restriktive Vereinbarungen sind Vereinbarungen, die bestimmte Beschränkungen für die Nutzung Ihres Grundstücks festlegen. Im angloamerikanischen Eigentumsrecht fungieren sie als private Regeln. Es handelt sich dabei nicht um Gesetze, die vom Gesetzgeber erlassen wurden. Es handelt sich um Verträge, die der Urkunde beigefügt sind. Wenn Sie ein Haus in einer geplanten Wohnanlage kaufen, haben Sie diese Bedingungen wahrscheinlich unterzeichnet. Sie definieren, was Sie auf Ihrem eigenen Grundstück tun können und was nicht.
Das Konzept geht auf das römische Recht zurück. Bis zum 19. Jahrhundert kam es jedoch in England und den Vereinigten Staaten kaum zu einer Aktion. Heute sind sie überall. Entwickler nutzen sie, um den Immobilienwert stabil zu halten. Sie zielen auch darauf ab, ein spezifisches Nachbarschaftsgefühl zu schaffen. Beispielsweise könnte eine Wohnsiedlung die Nichtwohnnutzung verbieten. Sie können in Ihrer Garage kein Ladengeschäft eröffnen. In den Vereinbarungen könnte festgelegt werden, dass nur freistehende Einfamilienhäuser zulässig sind. Keine Mehrfamilienhäuser. Keine Maisonetten.
Wer setzt diese Regeln durch?
Sie fragen sich vielleicht, wer über diese Einschränkungen wacht. Die Antwort sind andere Eigentümer. Bei einer Immobilienentwicklung können Nachbarn diese Vereinbarungen gerichtlich durchsetzen. Wenn Sie gegen die Regeln verstoßen, können Ihre Nachbarn klagen. Oftmals übernehmen Hauseigentümergemeinschaften oder Grundstückseigentümergemeinschaften diese Durchsetzung. Sie überwachen die Einhaltung. Sie verhängen Bußgelder. Bei Bedarf leiten sie rechtliche Schritte ein.
Auch kommerzielle Entwicklungen nutzen sie. Doch die Ziele sind unterschiedlich. Ein Einkaufszentrum könnte die zulässigen Geschäftsarten einschränken. Einem Mieter kann der Verkauf von Elektronikgeräten untersagt werden, wenn ein anderer Mieter Exklusivrechte besitzt. Dies schützt die Investitionen bestehender Händler.
Über das Wohnen hinaus
Auch Regierungsbehörden und gemeinnützige Organisationen nutzen diese Tools. Sie sind nicht nur für wohlhabende Stadtteile gedacht. Landstiftungsorganisationen nutzen sie zur Erhaltung von Freiflächen. Sie schützen Ackerland vor der Bepflasterung. Historische Gesellschaften nutzen sie, um alte Bauwerke vor dem Abriss oder einer unsachgemäßen Renovierung zu bewahren. Umweltverbände nutzen sie, um Lebensräume von Wildtieren zu schützen.
Es gibt noch eine andere, dunklere Verwendung. Vereinbarungen können die Landnutzung einschränken, wenn das Grundstück gefährliche Materialien enthält. Dies schützt künftige Besitzer vor einer Kontamination. Es verschiebt die Haftung oder schränkt die Gefährdung ein.
Die rechtlichen Grenzen
Sie können einen Bund für fast jeden Zweck nutzen. Es gibt nur ein paar harte Zeilen. Der Zweck darf nicht rechtswidrig sein. Es kann nicht verfassungswidrig sein. Es darf nicht gegen die öffentliche Ordnung verstoßen.
Das bekannteste Beispiel für einen verfassungswidrigen Vertrag ist die Rassenausgrenzung. In der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts waren diese in den Vereinigten Staaten weit verbreitet. Sie hielten ganze Stadtteile getrennt. Der Oberste Gerichtshof wies sie 1948 nieder. Das Urteil stützte sich auf die Gleichbehandlungsklausel des 14. Verfassungszusatzes. Seitdem sind solche Vereinbarungen ungültig.
Das Bundesgesetz verbietet nun Diskriminierung im Wohnungswesen. Es umfasst Rasse, Hautfarbe, Religion, Geschlecht, nationale Herkunft und Behinderung. Für Seniorengemeinschaften gibt es eine knappe Ausnahme. Diese können Familien mit Kindern rechtlich diskriminieren. Staatliche und lokale Gesetze bieten häufig weitere Schutzebenen. Sie verbieten eine Vielzahl restriktiver Vereinbarungen, die andernfalls durchgehen könnten.
Warum sind sie wichtig?
Das primäre Ziel ist Stabilität. Entwickler möchten sicherstellen, dass die Entscheidungen eines Eigentümers nicht den Wert der Immobilie aller anderen mindern. Wenn ein Nachbar einen Zaun baut, der die Sicht versperrt, oder an eine Partymeute vermietet, wirkt sich das auf die gesamte Straße aus. Vereinbarungen bieten einen Mechanismus, um dies zu verhindern. Sie bieten eine Form der privaten Zoneneinteilung.
Aber sie schränken auch die Freiheit ein. Vielleicht
