Convênios restritivos são acordos que impõem limites específicos sobre como você pode usar sua terra. No direito de propriedade anglo-americano, elas atuam como regras privadas. Não são leis aprovadas por legisladores. São contratos anexados à escritura. Se você comprar uma casa em um condomínio planejado, provavelmente assinou estes termos. Eles definem o que você pode ou não fazer em seu próprio lote.
O conceito remonta ao direito romano. No entanto, viu pouca ação na Inglaterra ou nos Estados Unidos até o século XIX. Hoje, eles estão por toda parte. Os desenvolvedores os usam para manter os valores das propriedades estáveis. Eles também visam criar uma sensação de bairro específica. Por exemplo, um empreendimento residencial pode proibir usos não residenciais. Você não pode abrir uma loja em sua garagem. Os convênios podem especificar que apenas residências unifamiliares isoladas são permitidas. Não há prédios de apartamentos. Sem duplex.
Quem aplica essas regras?
Você pode estar se perguntando quem zela por essas restrições. A resposta são outros proprietários. Em um empreendimento imobiliário, os vizinhos podem fazer cumprir esses acordos em tribunal. Se você violar as regras, seus vizinhos terão legitimidade para processar. Freqüentemente, associações de proprietários ou grupos de proprietários cuidam dessa fiscalização. Eles monitoram a conformidade. Eles emitem multas. Eles tomam medidas legais, se necessário.
Os desenvolvimentos comerciais também os utilizam. Mas os objetivos são diferentes. Um shopping center pode restringir os tipos de negócios permitidos. Um inquilino pode ser proibido de vender produtos eletrônicos se outro inquilino tiver direitos exclusivos. Isso protege o investimento dos comerciantes existentes.
Além da vida residencial
Agências governamentais e organizações sem fins lucrativos também utilizam essas ferramentas. Eles não são apenas para subdivisões ricas. As organizações fiduciárias de terras os utilizam para preservar espaços abertos. Eles protegem as terras agrícolas de serem pavimentadas. As sociedades históricas utilizam-nos para salvar estruturas antigas de demolições ou renovações inadequadas. Grupos ambientalistas os utilizam para proteger os habitats da vida selvagem.
Existe outro uso mais sombrio. Os convênios podem limitar o uso da terra se a propriedade contiver materiais perigosos. Isso protege os futuros proprietários da contaminação. Isso transfere a responsabilidade ou restringe a exposição.
Os limites legais
Você pode usar um convênio para quase qualquer finalidade. Existem apenas algumas linhas duras. O propósito não pode ser ilegal. Não pode ser inconstitucional. Não pode ir contra as políticas públicas.
O exemplo mais famoso de pacto inconstitucional é a exclusão racial. Durante a primeira metade do século 20, estes eram comuns nos Estados Unidos. Eles mantiveram bairros inteiros segregados. A Suprema Corte os derrubou em 1948. A decisão baseou-se na cláusula de proteção igualitária da 14ª Emenda. Desde então, tais convênios são nulos.
A lei federal agora proíbe a discriminação habitacional. Abrange raça, cor, religião, sexo, origem nacional e deficiência. Há uma pequena exceção para comunidades de idosos. Estes podem discriminar legalmente famílias com crianças. As leis estaduais e locais geralmente acrescentam mais camadas de proteção. Eles proíbem uma variedade de acordos restritivos que, de outra forma, poderiam passar despercebidos.
Por que eles são importantes?
O objetivo principal é a estabilidade. Os promotores querem garantir que as escolhas de um proprietário não degradam o valor da propriedade de todos os outros. Se um vizinho construir uma cerca que bloqueie a vista, ou alugá-la para uma multidão festiva, isso afetará toda a rua. Os convênios fornecem um mecanismo para evitar isso. Eles oferecem uma forma de zoneamento privado.
Mas também limitam a liberdade. Você pode
