I patti restrittivi sono accordi che pongono limiti specifici su come puoi utilizzare la tua terra. Nel diritto di proprietà anglo-americano, agiscono come regole private. Non sono leggi approvate dai legislatori. Sono contratti allegati all’atto. Se acquisti una casa in una comunità pianificata, probabilmente hai firmato questi termini. Definiscono cosa puoi e cosa non puoi fare nel tuo lotto.
Il concetto risale al diritto romano. Tuttavia, vide poca azione in Inghilterra e negli Stati Uniti fino al 1800. Oggi sono ovunque. Gli sviluppatori li utilizzano per mantenere stabili i valori delle proprietà. Mirano anche a creare un’atmosfera specifica di quartiere. Ad esempio, uno sviluppo residenziale potrebbe vietare usi non residenziali. Non puoi aprire un negozio nel tuo garage. Le convenzioni potrebbero specificare che sono consentite solo case unifamiliari. Nessun condominio. Nessun duplex.
Chi applica queste regole?
Potresti chiederti chi vigila su queste restrizioni. La risposta è altri proprietari. In uno sviluppo immobiliare, i vicini possono far valere questi patti in tribunale. Se violi le regole, i tuoi vicini hanno il diritto di fare causa. Spesso sono le associazioni di proprietari di case o i gruppi di proprietari immobiliari a gestire questa applicazione. Monitorano la conformità. Emettono multe. Se necessario intraprendono azioni legali.
Anche gli sviluppi commerciali li usano. Ma gli obiettivi sono diversi. Un centro commerciale potrebbe limitare i tipi di attività commerciali consentiti. A un inquilino potrebbe essere vietato vendere prodotti elettronici se un altro inquilino ha diritti esclusivi. Ciò protegge gli investimenti dei commercianti esistenti.
Oltre la vita residenziale
Anche le agenzie governative e le organizzazioni non profit utilizzano questi strumenti. Non sono solo per le suddivisioni ricche. Le organizzazioni fiduciarie fondiarie li usano per preservare lo spazio aperto. Proteggono i terreni agricoli dalla pavimentazione. Le società storiche li utilizzano per salvare vecchie strutture dalla demolizione o dalla ristrutturazione inappropriata. I gruppi ambientalisti li usano per proteggere gli habitat della fauna selvatica.
C’è un altro uso più oscuro. Le convenzioni possono limitare l’uso del territorio se la proprietà contiene materiali pericolosi. Ciò protegge i futuri proprietari dalla contaminazione. Sposta la responsabilità o limita l’esposizione.
I confini legali
Puoi usare un patto per quasi tutti gli scopi. Ci sono solo alcune linee dure. Lo scopo non può essere illegale. Non può essere incostituzionale. Non può andare contro l’ordine pubblico.
L’esempio più famoso di patto incostituzionale è l’esclusione razziale. Durante la prima metà del 20° secolo, questi erano comuni negli Stati Uniti. Hanno tenuto segregati interi quartieri. La Corte Suprema li annullò nel 1948. La sentenza si basava sulla clausola di pari protezione del 14° emendamento. Da allora tali patti sono nulli.
La legge federale ora proibisce la discriminazione abitativa. Copre razza, colore, religione, sesso, origine nazionale e handicap. Esiste una stretta eccezione per le comunità di anziani. Questi possono discriminare legalmente le famiglie con bambini. Le leggi statali e locali spesso aggiungono ulteriori livelli di protezione. Vietano una serie di convenzioni restrittive che altrimenti potrebbero sfuggire.
Perché sono importanti?
L’obiettivo primario è la stabilità. I costruttori vogliono garantire che le scelte di un proprietario non riducano il valore della proprietà di tutti gli altri. Se un vicino costruisce una recinzione che blocca la vista, o la affitta per una folla in festa, l’intera strada verrà colpita. I patti forniscono un meccanismo per impedirlo. Offrono una forma di zonizzazione privata.
Ma limitano anche la libertà. Potresti
