Обмежувальні застереження (restrictive covenants) – це угоди, які накладають певні обмеження на те, як ви можете використати свою землю. У англо-американському праві власності діють як приватні правила. Це не закони, ухвалені законодавцями. Це контракти, які прикріплені до свідоцтва про право власності. Якщо ви купуєте будинок у запланованому житловому комплексі, ви, швидше за все, підписали ці умови. Вони визначають, що ви можете та не можете робити на своїй ділянці.
Ця концепція походить від римського права. Однак вона практично не застосовувалася в Англії чи Сполучених Штатах до XIX ст. Сьогодні вони повсюдні. Забудовники використовують їх задля підтримки стабільності вартості нерухомості. Вони також прагнуть створити певний спосіб життя в районі. Наприклад, у житловому комплексі може бути заборонено використання нерухомості з некомерційною метою. Ви не можете відкрити магазин у своєму гаражі. Застереження можуть передбачати, що дозволені лише односімейні будинки, що окремо стоять. Жодних багатоквартирних будинків. Жодних дуплексів.
Хто забезпечує дотримання цих правил?
Ви можете поставити запитання, хто стежить за дотриманням цих обмежень. Відповідь: інші власники. У рамках забудови нерухомості сусіди можуть вимагати дотримання цих застережень у суді. Якщо ви порушуєте правила, ваші сусіди мають право подати вас до суду. Часто цим забезпеченням займаються асоціації домовласників чи групи власників нерухомості. Вони контролюють дотримання вимог. Вони накладають штрафи. Вони роблять юридичні дії за необхідності.
Комерційні об’єкти також використовують такі застереження. Але цілі відрізняються. Торговий центр може обмежувати типи дозволених видів бізнесу. Один орендар може бути заборонений до продажу електроніки, якщо інший орендар має ексклюзивні права. Це захищає інвестиції існуючих торговців.
За межами житлової забудови
Урядові агентства та некомерційні організації також використовують ці інструменти. Вони призначені не лише багатих житлових кварталів. Організації, що займаються збереженням земель (land trusts), використовують їх для збереження відкритих просторів. Вони захищають сільськогосподарські угіддя від забудови. Історичні товариства використовують їх для захисту старих будівель від зносу чи недоречного ремонту. Екологічні групи використовують їх для захисту місць проживання диких тварин.
Існує й інше, більш похмуре застосування. Застереження можуть обмежувати використання землі, якщо на ділянці містяться небезпечні матеріали. Це захищає майбутніх власників від забруднення. Це перекладає відповідальність чи обмежує вплив.
Правові кордони
Ви можете використовувати застереження практично для будь-якої мети. Існує лише кілька жорстких обмежень. Ціль не може бути незаконною. Вона не може бути неконституційною. Вона не може суперечити громадській політиці.
Найвідомішим прикладом неконституційного застереження є расова дискримінація. У першій половині ХХ століття вони були поширені у Сполучених Штатах. Вони забезпечували сегрегацію цілих районів. Верховний суд скасував їх у 1948 році. Рішення спиралося на положення про рівний захист 14 поправки. З того часу такі застереження є недійсними.
Федеральне законодавство наразі забороняє дискримінацію у сфері житла. Воно охоплює расу, колір шкіри, релігію, стать, національне походження та інвалідність. Існує вузький виняток для спільнот, призначених для людей похилого віку. Вони мають законне право дискримінувати сім’ї з дітьми. Державні та місцеві закони часто додають додаткові рівні захисту. Вони забороняють різні обмежувальні застереження, які інакше могли б прослизнути непоміченими.
Чому вони мають значення?
Основна мета – стабільність. Забудовники хочуть переконатися, що вибір одного власника не знижує вартість нерухомості решти. Якщо один сусід збудує паркан, що закриває вигляд, або здасть житло під вечірки, це вплине на всю вулицю. Застереження забезпечують механізм запобігання цьому. Вони пропонують форму приватного зонування.
Але вони також обмежують волю. Ви можете
