Ограничительные оговорки (restrictive covenants) — это соглашения, которые накладывают определенные ограничения на то, как вы можете использовать свою землю. В англо-американском праве собственности они действуют как частные правила. Это не законы, принятые законодателями. Это контракты, прикрепленные к свидетельству о праве собственности. Если вы покупаете дом в планированном жилом комплексе, вы, скорее всего, подписали эти условия. Они определяют, что вы можете и не можете делать на своем участке.
Эта концепция восходит к римскому праву. Однако она практически не применялась в Англии или Соединенных Штатах до XIX века. Сегодня они повсеместны. Застройщики используют их для поддержания стабильности стоимости недвижимости. Они также стремятся создать определенный стиль жизни в районе. Например, в жилом комплексе может быть запрещено использование недвижимости в некоммерческих целях. Вы не можете открыть магазин в своем гараже. Оговорки могут предусматривать, что разрешены только отдельно стоящие односемейные дома. Никаких многоквартирных домов. Никаких дуплексов.
Кто обеспечивает соблюдение этих правил?
Вы можете задаться вопросом, кто следит за соблюдением этих ограничений. Ответ: другие собственники. В рамках застройки недвижимости соседи могут требовать соблюдения этих оговорок в суде. Если вы нарушаете правила, ваши соседи имеют право подать на вас в суд. Часто этим обеспечением занимаются ассоциации домовладельцев или группы собственников недвижимости. Они контролируют соблюдение требований. Они налагают штрафы. Они предпринимают юридические действия при необходимости.
Коммерческие объекты также используют такие оговорки. Но цели отличаются. Торговый центр может ограничивать типы разрешенных видов бизнеса. Один арендатор может быть запрещен к продаже электроники, если у другого арендатора есть эксклюзивные права. Это защищает инвестиции существующих торговцев.
За пределами жилой застройки
Правительственные агентства и некоммерческие организации также используют эти инструменты. Они предназначены не только для богатых жилых кварталов. Организации, занимающиеся сохранением земель (land trusts), используют их для сохранения открытых пространств. Они защищают сельскохозяйственные угодья от застройки. Исторические общества используют их для защиты старых зданий от сноса или неуместного ремонта. Экологические группы используют их для защиты мест обитания диких животных.
Существует и другое, более мрачное применение. Оговорки могут ограничивать использование земли, если на участке содержатся опасные материалы. Это защищает будущих собственников от загрязнения. Это перекладывает ответственность или ограничивает воздействие.
Правовые границы
Вы можете использовать оговорку практически для любой цели. Существует лишь несколько жестких ограничений. Цель не может быть незаконной. Она не может быть неконституционной. Она не может противоречить общественной политике.
Самым известным примером неконституционной оговорки является расовая дискриминация. В первой половине XX века они были распространены в Соединенных Штатах. Они обеспечивали сегрегацию целых районов. Верховный суд отменил их в 1948 году. Решение опиралось на положение о равной защите 14-й поправки. С тех пор такие оговорки являются недействительными.
Федеральное законодательство теперь запрещает дискриминацию в сфере жилья. Оно охватывает расу, цвет кожи, религию, пол, национальное происхождение и инвалидность. Существует узкое исключение для сообществ, предназначенных для пожилых людей. Они имеют законное право дискриминировать семьи с детьми. Государственные и местные законы часто добавляют дополнительные уровни защиты. Они запрещают различные ограничительные оговорки, которые в противном случае могли бы проскользнуть незамеченными.
Почему они имеют значение?
Основная цель — стабильность. Застройщики хотят убедиться, что выбор одного собственника не снижает стоимость недвижимости всех остальных. Если один сосед построит забор, закрывающий вид, или сдаст жилье под вечеринки, это повлияет на всю улицу. Оговорки обеспечивают механизм предотвращения этого. Они предлагают форму частного зонирования.
Но они также ограничивают свободу. Вы можете
