Proč jsou protesty proti dani z majetku Atlantic City důležité pro všechny majitele domů
Snímky rozhněvaných obyvatel v ulicích Atlantic City v roce 2014 nejsou jen historickým detailem. Je to ostrá připomínka toho, jak křehký může být vztah mezi vlastníky domů a obcemi, když se zvyšují daně z nemovitosti. Pochopení mechanismu tohoto poplatku již není volitelné pro ty, kteří chtějí činit chytřejší finanční rozhodnutí. To je nutné.
Majetkové daně jsou vybírány především z pozemků a budov. Definice se však mohou rychle stát matoucími. Ve Spojených státech se tato daň obecně neomezuje na nemovitosti, ale zahrnuje také obchodní vybavení, zemědělské potřeby, motorová vozidla, šperky a nábytek. Některé jurisdikce pokrývají také nehmotná aktiva, jako jsou dluhopisy, hypotéky a akcie.
To je past, do které spadne mnoho lidí. Daň se počítá na základě hrubé hodnoty. Nezohledňuje dluhy. Pokud vlastníte dům v hodnotě 500 000 USD a máte hypotéku ve výši 450 000 USD, daňové úřady se o vaši schopnost splácet nezajímají. Zaměřují se na hrubou hodnotu aktiv. To je důležitý rozdíl pro ty, kteří se zajímají o jejich čisté jmění a jejich skutečné daňové zatížení.
Ne všechno je daň z nemovitosti
Je důležité rozlišovat, co daň z nemovitosti „není“. Dalšími druhy daní jsou převod majetku prodejem, darem nebo dědictvím. Zvláštní veřejné poplatky za zlepšení jsou platby za konkrétní služby, nikoli obecné daně. Některé daně z příjmu související s výnosem půdy také nejsou zahrnuty do běžných daní z nemovitostí.
Nedorozumění může vést ke špatnému finančnímu plánování. Možná si myslíte, že poplatky, které platíte při uzavření, jsou opakovanou daní z nemovitosti. To je špatně. Pochopení rozdílů vám pomůže přesněji předpovídat vaše roční závazky peněžních toků.
Jak hodnocení určuje pracovní zátěž?
Rozsah a sazba daně z nemovitosti se velmi liší region od regionu. Tento rozdíl závisí na právním rámci, správní kapacitě a tradicích. Nejbezprostřednějším faktorem pro jednotlivé vlastníky domů je však klasifikace nemovitosti.
Místní úřady často používají klasifikaci k úpravě efektivního zatížení. Část hodnoty strojů, lesů, dolů a cenných papírů může být vyloučena. Některé typy nemovitostí mohou mít nižší sazby. To je důvod, proč dva domy ve stejné ulici mohou mít zcela odlišné daně. V závislosti na typu nemovitosti může být jedna z nemovitostí využívána ke komerčním účelům nebo může vlastník úspěšně napadnout posouzení.
V jednoduchých zemědělských komunitách mohou být majetkové daně úzce svázány s výhodami získanými z veřejných služeb. Čím více majetku máte, tím více těžíte ze silnic, škol a policejní ochrany. Ve složitých průmyslových společnostech je toto spojení přerušeno. Váš daňový účet odráží vaši stanovenou hodnotu, ale ne nutně množství veřejných služeb, které spotřebováváte.
Realita příjmů
Ve většině států plynou příjmy z daně z majetku místním nebo státním vládám spíše než na účet státní pokladny. Ve Spojených státech tato daň tvoří asi polovinu všech příjmů místní vlády. Je mízou komunálních služeb.
To vytváří napětí. Obce potřebují příjem. Majitelé domů potřebují bezbariérový přístup. Pokud posuzované hodnoty nedrží krok s cenovou hladinou, příjmy zaostávají za růstem národního důchodu. Počítačové systémy hodnocení mohou pomoci zaplnit tuto mezeru, ale v mnoha regionech přetrvávají problémy.
Skrytým faktorem jsou také náklady na sběr. Například v Řecku tvoří majetkové daně méně než 0,5 % všech daňových příjmů, ale absorbují více než 1 % nákladů na správu daní. Tato neefektivita se musí odněkud kompenzovat. To obvykle znamená vyšší daňovou sazbu pro daňové poplatníky nebo škrty ve službách v jiných oblastech.
Historický přechod od země k hodnotě
Historie majetkových daní je historií pokusů o nalezení spravedlivých měřítek. V dávných dobách se daně vypočítávaly na základě rozlohy půdy. Ve středověkých systémech byla často používána hrubá produkce statků nebo roční příjem. Později se objevil koncept „platební kapacity“, který zaměňoval osobní vlastnictví s nehmotným bohatstvím.
Osobní majetek je těžko identifikovatelný. Nehmotná aktiva je téměř nemožné zdanit, protože je lze snadno skrýt. To vedlo ke zrušení „obecné daně z nemovitosti“ ve Spojených státech.
V raných obdobích kolonie Nové Anglie zdaňovaly veškerý viditelný majetek. Do roku 1800 některé státy přijaly „všeobecné zákony o dani z majetku“. V polovině 19. století se daně z majetku staly nejdůležitějším zdrojem příjmů pro všechny státy. Zařazením nehmotného majetku však dochází ke dvojímu zdanění. Hypotéka je pohledávka na nemovitost. Zdanění pozemků a hypoték je nespravedlivé a snadno se obchází.
V současnosti tvoří ve Spojených státech většinu základu daně z nemovitosti samotné nemovitosti. Tyto výpočty zahrnují velmi málo nehmotných aktiv. Toto zjednodušení sice snižuje náklady na vymáhání, ale zároveň snižuje zdroje místní samosprávy.
Státní kontrola versus místní
Majetkové daně ve Spojených státech jsou důležitým zdrojem příjmů pro místní samosprávy. Státní vlády na tom silně spoléhaly. V současnosti jen málo států dostává z tohoto zdroje větší než malé množství příjmů.
Stát však stále posuzuje majetek provozující železnice a inženýrské sítě. Vznikne tak patchworkový systém. Některé úřady prosazují státní kontrolu daní z nemovitostí. Věří, že stát bude řízen efektivněji. Vláda chce také odstranit nerovnosti ve schopnosti obcí vybírat daně. To je zvláště důležité pro financování komunitních škol, kde místní aktiva určují vzdělávací zdroje.
Tato strukturální nerovnováha je důležitá při nákupu domu. Místní daňové sazby odrážejí více než jen místní potřeby. To odráží rozvrat ve způsobu, jakým financujeme vzdělávání a infrastrukturu. Protesty v Atlantic City nebyly jen o velkých účtech. Týkaly se systému, kde zátěž dopadá neúměrně na ty, kteří si to mohou nejméně dovolit, a kde jsou mechanismy dluhu a ekonomického přizpůsobení pomalé a chybné.
Až příště obdržíte vyúčtování daně z nemovitosti, nedívejte se na celkovou částku. Podívejme se na způsob hodnocení. Podívejte se na výhody. Pochopte, že tento systém je navržen tak, aby zdaňoval celkovou hodnotu, nikoli čisté jmění. Tato skutečnost mění způsob, jakým přemýšlíte o hypotékách, vlastním kapitálu a dlouhodobých nákladech na bydlení. Pokračuje debata o tom, kdo by měl daň vybírat a jak by se měla vypočítat. Dopad na vaši peněženku je ale okamžitý a nepopiratelný.
Kdo řídí správu daní z nemovitostí?
Státní úředníci kontrolují prakticky všechny stupně správy daně z nemovitostí. Určují, co je zdanitelné, stanovují jeho hodnotu, uplatňují daňové sazby a vybírají platby. Když jsou daně vázány na příjem, zaměření se přesouvá z kapitálové hodnoty na skutečnou návratnost majetku. Hodnocení je však stále věcí subjektivního úsudku. Nejedná se o automatický vedlejší produkt jiných operací, jako jsou mzdy nebo maloobchod. Vzhledem k tomu, že prodejní cena může být uměle nízká, aby se snížily daně, může se vykázaná tržní cena stát pro některé odhadce nespolehlivá.
Model ocenění: kapitál, trh, nájem
V moderní oceňovací praxi dominují tři hlavní přístupy. Evropské země mají tendenci spoléhat na kapitálové náklady. Logika je taková, že kapitálovou hodnotu lze odhadnout tak, že se s hodnotou pronájmu zachází jako s návratností kapitálu. V současné době mají USA a mnoho evropských zemí potíže s nalezením spravedlivých odhadů hodnoty. V Asii se tradičně zaměřovala na hodnotu pronájmu. V tomto modelu se daně vypočítávají na základě průměrného hrubého příjmu z pronájmu získaného z nemovitosti za normálních podmínek. Některé asijské jurisdikce se vydávají jednodušší, možná méně spravedlivou cestou. Účtují pevnou částku místo toho, aby zohledňovali skutečnou tržní návratnost měrné jednotky země.
Fyzické a informační problémy
Administrativní potíže pramení ze dvou zdrojů. Za prvé, definovat, co přesně existuje. Kde jsou hranice? Jaký je terén? Kolik předmětů máte ve svém inventáři? Za druhé, stanovení nákladů. To vyžaduje kvalifikovaný personál a přístup k různým datovým tokům. Místní úřady mají zřídkakdy kapacitu poskytovat takové služby v celém regionu.
Efektivnější správa daně z nemovitostí vyžaduje přesnější mapování. K přesnému popisu objektů jsou zapotřebí vylepšené metody. Použití více zdrojů dat a sofistikovanějších metod odhadu by bylo velmi užitečné. Výpočty se pohybují od jednoduchých po složité.
„Hodnota pro daňové účely není důsledkem nebo automatickým vedlejším produktem transakcí uskutečněných pro jiné účely.“
Spolehlivým podkladem pro ocenění je v případě rodinného domu prodej podobných nemovitostí (tedy srovnatelných nemovitostí). Kancelářské a bytové domy jsou oceňovány na základě jejich výnosu. Unikátní objekty vyžadují různé přístupy. Tovární budovy a speciální stavby, které jsou nedílnou součástí podnikání, by měly být oceněny na základě reprodukčních nákladů. To znamená odhad nákladů na duplikaci návrhu mínus opotřebení. Ocenění akcií, strojů a zařízení společnosti často závisí na účetních záznamech společnosti.
Nedostatek odborného personálu
Dobré hodnocení vyžaduje stálý odborný personál. Musí dostávat plnou mzdu v soukromém sektoru. Musí být osvobozeni od politického tlaku. Takoví specialisté na mnoha místech prakticky chybí. V USA odhadci často pracují na částečný úvazek. Často jsou voleni. Jejich mzdy jsou nízké. Často jim chybí specializované školení, které je v současnosti považováno za nezbytné.
Nezkušenost je spojena s upřednostňováním a korupcí. To se děje na úrovni hodnotitelů a v místních orgánech. Zaměstnanci mají málo zdrojů na to, aby udržovali všechna hodnocení aktuální. Tempo nové výstavby překračuje cyklus přecenění. Mapy a záznamy rychle zastarávají. S pomocí vznikajících datových technologií se zátěž poněkud snížila, ale pracovní zátěž přesahuje možnosti většiny vlád.
Přitažlivost a tržní realita
Základ daně závisí na vyměření úředníka. Neexistuje žádný test volného trhu jako daň z obratu. Neexistuje žádné samostatné vykazování jako daň z příjmu. Poplatníci se na stanovení výměry nepodílejí. Místní úřady často nabízejí odvolací řízení. Výsledky jsou často nesmyslné. Někteří daňoví poplatníci tento postup prostě neznají. Někteří lidé si myslí, že potenciální úspory nestojí za námahu.
Odvolací řízení komplikuje běžná praxe. Ve většině zemí se nemovitost oceňuje cenou, která je pouze zlomkem její současné tržní hodnoty. Zákon může stanovit skóre 100 procent. Realita je jiná. Tato nižší ocenění ve srovnání s trhem jsou kompenzována vyššími daňovými sazbami. Daňoví poplatníci bojují proti systému, který podceňuje všechny, nejen je.
Nominální daňové sazby jsou lež. Odhadované hodnoty jsou často nižší než tržní hodnoty, což vyvolává falešný dojem, že majitelé skutečně platí. Pokud se podíváte pouze na uvedenou sazbu, chybí vám reálné břemeno.
Matematika bývala jednoduchá. Místní samosprávy získávaly své příjmy téměř výhradně z majetkových daní. Výpočet byl jednoduchý. Vydělte odhadované náklady celkovými odhadovanými náklady. Řekněme, že město potřebuje na provoz 400 000 dolarů. Pokud je celková odhadnutá hodnota všech nemovitostí 40 milionů dolarů, sazba daně je přesně 1 %. Přímo. Předvídatelný.
Ty dny jsou pryč.
Nyní úředníci začínají s příjmy, které očekávají, že dostanou při současných daňových sazbách. Poté se ptají voličů, zda by schválili zvýšení daní na financování nových služeb. To je politický výpočet, ne matematický. Když chtějí manažeři udržet obecné sazby fondů na nízké úrovni i přes zvýšenou poptávku po konkrétní službě, často stanoví „zvláštní sazby“. Tímto způsobem se lze vyhnout široké opozici voličů oddělením nákladů a zvláštních potřeb.
Jak změnit politiku daně z majetku státu
Vlády států USA tradičně považovaly daň z nemovitosti za flexibilní nástroj. Hlavní příjem získávají z jiných daňových zdrojů. Pokud tyto zdroje nestačí, zvyšuje se sazba daně z nemovitosti. Pokud je přebytek, snižují ho.
Mnoho států má stále tuto ústavní pravomoc. Pokud váš primární zdroj příjmů kolísá, schopnost upravit sazby nahoru nebo dolů zůstává důležitým nástrojem pro vyrovnávání rozpočtů.
Pochopte omezení a limity daňových sazeb
Omezení sázení jsou všude. Vycházejí ze státních ústav nebo stanov. Maximální sazba se vztahuje na všechny úrovně státní správy, včetně okresů, měst a školských obvodů.
Tato omezení nejsou vždy statická. Mohou být změněny referendem nebo zvláštní legislativou. Ale skutečně tato omezení brání růstu vládních výdajů? Údaje jsou nejasné. Je těžké posoudit jejich účinnost.
Je zřejmé, že to má nezamýšlené důsledky.
K obcházení těchto maximálních částek byly vytvořeny speciální okrsky. Tyto jednotky mají nezávislá práva na zdanění. Fungují mimo standardní limity sázek. Přestože obecný fond může být omezený, celková daňová zátěž se může prostřednictvím těchto alternativních kanálů stále zvyšovat.
V důsledku toho je systém roztříštěný. Platíte limitovanou sazbu pro vaše město. Další poplatky jsou účtovány za dodávku vody nebo požární ochranu. Nominální sazba se zdá nízká. Celkové náklady jsou vyšší. Odpovědnost je rozmazaná.
Jak placení daní z nemovitosti ovlivňuje vaši peněženku
Majetkové daně jsou klasickým příkladem daňové incidence. Je jedno, kdo šek vypíše. Otázkou je, kdo vlastně ponese ztráty.
Podívejte se na zem. Toto je nemovitost. Nelze s ním hýbat. Uvalení daní obvykle zasáhne vlastníky. Tomu se říká velká písmena. Tržní ceny byly upraveny směrem dolů, aby odrážely budoucí daňové zatížení.
Zamysleme se nad matematikou. Řekněme, že kus země přináší roční příjem 1 200 $. Výnos je 6% a cena je 20 000 $. Dodatečná daň je 300 $ ročně. Čistý zisk klesl na 900 USD. Náklady klesly na 15 000 $. Kupující platí předem méně. Neplatí daně navíc k kupní ceně. Cena je sleva na dani.
Neznamená to, že by pozemky v absolutním vyjádření zlevnily. To znamená, že půda neroste tak rychle jako bez daní. To je brzda růstu, ne kolaps.
Nové návrhy mění rovnici
Budova se stává chaotickou. nebytový prostor nového domu. se zlepší.
Břemeno se přesunulo. Záleží na regionu.
Pokud by tuto daň zavedlo pouze jedno malé město, pravděpodobně by to vzali na sebe developeři. Nebo by zvýšili nájemné. Nebo snižují mzdy. Toto je lokalizovaná hra.
Ale situace by se změnila, kdyby všechny jurisdikce uvalovaly daň z nemovitosti. Majitelé kapitálu jsou první, kdo dostane zásah. Úspory se sníží. Ceny porostou. Mzdy zmrazí. Dlouhodobé účinky přesahují vlastnictví domu. To ovlivňuje celou ekonomiku.
Obchodní náklady
Stavba vyžaduje peníze. Daně zdražují kapitál.
Společnosti považují daň z nemovitosti za provozní náklad. Snaží se to posunout na ostatní.
Ceny jsou pro spotřebitele vyšší. Svým dodavatelům zaplatíte méně. Dělníci dostávají nízké mzdy.
Pokud nemůžete přesunout náklady? ROI se snižuje.
V oblastech s nízkým zdaněním mají konkurenti výhodu. Nečelí stejným tlakům. Mohou odebrat podíl na trhu. Nebo si jednoduše užijte vyšší marže.
Kdo vlastně platí? Obvykle místní spotřebitelé. Někdy místní práce. Obvykle místní majitelé pozemků.
To chce čas. Několik měsíců. Možná několik let. Ceny se nezmění okamžitě.
Regulované veřejné služby jsou různé. Agentura určuje ceny. Tato změna je nevyhnutelná. Ale jde to pomalu. Byrokracie pochoduje podle svého.
Dilema majitele domu
Daně nelze přenést na váš domov.
jsi v pasti.
Pak se ale podívejte na pořizovací cenu. Ta byla snížena kvůli dani. Čím nižší daň, tím vyšší cena pozemku.
Je to tedy zátěž? Částečně.
To funguje jako spotřební daň. V USA jsou obvykle zdaněny tvrději než většina jiného spotřebního zboží.
Pomáhá odpočet daně z příjmu. Čistá zátěž se sníží. Není to ale úplně eliminováno.
Kdo to vlastně platí?
Měření zátěže podle úrovně příjmu je téměř nemožné.
Kapitalizovanou hodnotu pozemku nelze přesně určit na základě ceny. Je to skryto v ceně nemovitosti.
Pokud to považujete za daň z kapitálových příjmů, stává se to progresivní. Bohatší domácnosti platí více v poměru ke svým příjmům.
Pojďme se ale blíže podívat na zdanění v jedné jurisdikci. Zátěž dopadá na místní spotřebitele. A na místní pracovníky. a na místních vlastníkech pozemků.
To ho činí regresivním. Nízkopříjmové domácnosti vydávají většinu svých příjmů na tyto místní výdaje.
Společnosti předávají svůj podíl spotřebitelům. Zamysleme se nad utilitami. elektřina. telefonní spojení. Jejich daňovou povinnost platíte svým měsíčním vyúčtováním.
Je to tedy úměrné? Trochu regresivní?
je to složité.
Jedna věc je jasná. Redistribuční efekt je skvělý. Daň z nemovitosti se používá k financování škol. Financují služby pro lidi s nízkými příjmy. Peníze plynou od daňových poplatníků do veřejných statků.
Zda je to spravedlivé, závisí na zvážení nákladů a přínosů.
Matematika je jasná. S politikou to není tak jednoduché.
Implicitní zkreslení ve zdanění nemovitostí
Problém s majetkovými daněmi není jen v tom, že existují. Je to v jejich nevyrovnanosti. Tato „horizontální nespravedlnost“ znamená, že dva lidé se stejnou hodnotou nemovitosti by mohli zaplatit výrazně odlišné částky v závislosti na tom, kdo hodnotu posuzuje a jak přísně jsou pravidla uplatňována. Zátěž je rozložena nerovnoměrně. Ještě silněji zasahuje některá odvětví.
Železnice a veřejné služby obvykle platí vyšší daně než jiná odvětví. Spotřeba bydlení a komerční rozvoj jsou váženy odlišně. Zemědělství ve Spojených státech je příkladem této nedůslednosti. Daně ze zemědělské půdy jsou obvykle nízké ve srovnání s tržní hodnotou půdy. Ale když se podíváte na skutečné zemědělské příjmy, daňové zatížení se může zdát překvapivě vysoké. Toto je rozdíl mezi hodnotou aktiva a provozní realitou.
Tato daň existuje po staletí a je zabudována do ekonomiky. Část daňového zatížení se odráží v ceně nemovitosti a nutí kupující platit více předem, aby se vyhnuli vysokým opakovaným daním. Ostatní se časem přizpůsobily. Výsledkem byl systém, který některé nerovnosti odstranil, jiné však zakotvil.
Kdo získá výjimku?
Osvobození od daní nahlodávalo základ příjmů daně z nemovitostí po celá desetiletí. V mnoha regionech Spojených států je asi třetina celkové rozlohy nezdaněna. Většina z nich však nejsou kličky pro bohaté. Toto je státní pozemek. Silnice, parky, veřejné školy nebo městské budovy nejsou zdaněny. I kdyby k tomu došlo, půjde jednoduše o převod finančních prostředků zleva doprava v rámci stejné vládní agentury. To je administrativní hluk.
Státní a federální majetek je také často osvobozen od daní, ačkoli některé jurisdikce vyžadují „platby místo daní“, aby zmírnily ránu. Kromě vládního vlastnictví rychle roste i počet výjimek. Náboženské instituce, školy a charitativní organizace jsou z velké části osvobozeny od daní. V některých zemích je půda oceněná pod určitým minimem zcela osvobozena od daní.
Tyto výjimky vytvářejí mezery v pokrytí. Mohou přesunout zátěž na zdanitelná aktiva a zvýšit daňovou sazbu pro ty, kteří zůstali v systému.
Strategická osvobození a sociální politika
Ne všechny výjimky vznikají náhodou. Existují také cílené nástroje politiky. Obce poskytují výjimky, aby přilákaly nové podniky a podpořily výstavbu bydlení s nízkými příjmy. To je jeden ze způsobů, jak podpořit růst.
Časté jsou také rezidenční výjimky. Mnoho míst má výjimku pro usedlost, která snižuje část vašeho daňového účtu. To je obvykle vázáno na příjem vlastníka a má poskytnout pomoc těm, kteří to nejvíce potřebují. Starší, zdravotně postižení a veteráni často dostávají další výhody. Nejde jen o daňové odpočty. Jedná se o sociální záchranné sítě zabudované do daňového řádu.
Některé vlády umožňují osvobození od daně z příjmu fyzických osob od daně z nemovitosti. Jedná se o hybridní přístup, který kombinuje federální nebo státní pobídky s místními daněmi. Cílem je snížit celkové náklady na vlastnictví domu pro konkrétní skupinu.
Systém je nepořádek. Energetické společnosti s vysokou hodnotou platí vysoké daně, ale velké plochy půdy zdaněny nejsou, protože jsou veřejným statkem. Zemědělci se ocitli mezi nízkými daněmi z majetku a vysokými příjmovými tlaky. A výjimky se liší podle jurisdikce.
Je to fér? Záleží na tom, na čí účetní knihu se díváš. Pro staršího veterána je jeho domov záchranou. Pro majitele malého podniku, který nese hlavní tíhu
Skryté náklady na daně z nemovitosti
Místní vlády ve Spojených státech se při své činnosti nespoléhají pouze na daně z nemovitosti. Jsou na něm však dostatečně závislé, aby na tom záleželo. To vytváří finanční nezávislost. Tato nezávislost umožňuje decentralizaci moci. Občané si mohou vybrat, které služby budou financovat. Je to jako svoboda.
Daně ale znamenají víc než jen naplnění rozpočtu. Mění chování. Když úrokové sazby rostou, lidé reagují. Přerozdělují peníze. Mění své plány. Cíl je jednoduchý. Cíl je jednoduchý: platit méně.
Vysoká rychlost výstavby znevýhodňuje města. Soutěží o kapitál. Celostátní konkurence je tvrdá. Mezinárodní konkurence je stále intenzivnější. Pokud nemáte co nabídnout. Něco lepšího.
Odkud pochází kapitál? Z úspor. Vztah mezi majetkovou daní a nabídkou kapitálu je složitý. Nejasný. Výsledky však byly podle očekávání. Továrny nesnášejí vysoké daně. Výrobní kapacita vyžaduje značné investice. Pokud daně nepokryjí dávky, peníze se utratí jinde.
Nejvíce trpí staré předměty. Daně narušují rozdělování zdrojů. U nové výstavby jsou jednotkové náklady na jednotku plochy vyšší. Starší nemovitosti platí méně. Slumy platí velmi málo.
Ignoruje realitu. To ignoruje náklady.
POLICIE. Požární ochrana. Tyto služby nezávisí na tom, zda je budova nová nebo stará. Cena je stejná. U starších nemovitostí pravděpodobně vyšší. Jak však budovy stárnou, uživatelé platí méně. Výpočet nesedí. Vládní výdaje zůstanou nezměněny nebo se zvýší. Poplatek byl snížen.
Zkresli to. Přestěhujte se ze špatného bytu do lepšího. Zaplatím víc. To nutně neznamená, že budete dostávat více služeb. To je trest za zlepšení vašeho života.
Některé praktiky mohou komunitám způsobit značné škody. Město musí obnovit staré budovy. Opravdu to potřebují. Často jsou ale financovány z daní, které podporují rozklad.
Majitelé chátrajících budov si nyní dostávají oddech. Novým majitelům jsou udělovány pokuty. Pokaždé, když úrokové sazby u budov (na rozdíl od pozemků) vzrostou, pobídka zmizí. Nevhodné pro servis. Tím se zabrání nové výstavbě. Stále jsou zde opuštěné budovy. To je velmi kontroverzní. To je špatná politika.
Daňové sazby se liší podle lokality. Toto tvoří ostrov. Nízká daňová enkláva.
Některé komunity mají silný daňový základ. Mají povinnosti úměrné jejich příjmu. Můžete udržet nízké úrokové sazby. Právě sem proudí kapitál. Přitahují investice.
V problémech jsou i další místa. Používají zónování, aby zabránili drahým nemovitostem. Pouzdro s vysokou hustotou. Myslete na školy. Mysleme na naše děti. Husté bydlení vyžaduje více služeb. Takže ho vylučují.
Mění zátěž. Daňové sazby v jiných oblastech musí být zvýšeny, aby se rozdíl vyrovnal. Nerovnováha ve veřejných financích narůstá. Staré oblasti také trpí. Čelí výzvám, kterým nikdy předtím nečelili.
Podívejte se na okraj města. Předměstí prosperují díky nízkým sazbám. Městská centra často čelí vysokým sázkám. Objevují se další problémy. Podniky v centru krvácejí.
Vysoké daně na stavby podporují horizontální růst. Vertikální růst zmizí. Urban sprawl se rozšiřuje. Spotřebovává se více půdy. Dopad na okolní oblasti je značný.
Vezměme si jako příklad Spojené království. Sazby jsou určeny příjmem. Nevyužitá půda generuje malý příjem. To je hluboko pod optimálním využitím. Neexistuje žádná pobídka k efektivnímu využívání. Jednoduše vlastníte nemovitost. čekáš. Nejsou žádné výdaje.
Druhým jsou přírodní zdroje. Les. Minerály. Majetkové daně ovlivňují těžbu dřeva a těžbu. To může vést k předčasnému vyčerpání. Nehospodárné vyčerpání.
Mnoho států je toho svědkem. Vyměnili se. Odkazují na „daň z těžby dřeva/těžby“. Výroba založená. Na základě extrakce. Předcházet plýtvání. Sladit pobídky.
Tento přepínač je důležitý. To mění způsob, jakým hodnotíme, co je pod zemí. To mění náš úsudek o tom, co je nad tím. Systém však není pevně daný. Pořád se mění. Stále reaguje na stres.
Proč zdanění hodnoty půdy zůstává kontroverzním daňovým nástrojem
Tato myšlenka není nová. Francouzští fyziokraté 18. století tento koncept milovali. Henry George ale opravdu uhodil hřebíček na hlavičku. Jeho kniha Pokrok a chudoba (1879) nejen navrhla pozemkovou daň, ale také obhajovala jednotnou pozemkovou daň. Cíl je jednoduchý: odstranit ostatní daně. Vycházel z britských ekonomů jako David Ricardo a John Stuart Mill. Tato logika je tak přesvědčivá, že dnes zůstává předmětem debat.
Ústředním základem zdanění hodnoty půdy je vlastní kapitál. Velká část toho, co platíme za půdu, nemá nic společného s půdou samotnou. Důležité je, co kolem toho komunita vybuduje. Ulice. školy. Infrastruktura. Tuto hodnotu vytváří společnost. Za uvedení pozemku do existence nemůžete účtovat poplatek. To je vše. Zdaněním se tedy občanům může vrátit hodnota, kterou pomohli vytvořit.
„Společenství mohou získat zpět část hodnoty, kterou vytvářejí, prostřednictvím zdanění půdy, včetně hodnoty vytvořené silnicemi, školami a další infrastrukturou.“
Je zde také aspekt účinnosti. Daně z půdy mění způsob jejího využívání. V současné době je vlastnictví volných pozemků v nejlepších oblastech levné. To podněcuje spekulace. Vysoké daně zdražují vlastnictví volné nebo nevyužité půdy. Začnete ho používat. Nebo to prodáte někomu, kdo to pak prodá vám. To může zlepšit efektivitu využívání půdy.
Pak přichází podnět ke stavbě. Stavební daně odrazují od výstavby nových budov. Trestají zlepšení. Přeneste toto zatížení na zem. Snížit daně na vylepšení. Najednou začalo být výhodné modernizovat staré budovy. Nyní je možná nová výstavba. Daňové výhody vysoce kvalitních struktur mohou být v poměru k čistému příjmu významné. Získáte více budov. Lepší.
Mechanismus pro přerozdělení daňové zátěže
Zní to velmi čistě. Mechanika tohoto procesu je ale složitá. I když jsou daně z pozemků stále přísnější, celková částka, kterou uživatelé platí za pozemek, zůstává stejná. Jde jen o to, že kdo dostane peníze, změní se. Soukromí vlastníci dostávají méně. Státní kasa dostává více. Tržní systém stále rozděluje půdu. Chytří lidé nadále platí vysoké ceny za nemovitosti na Manhattanu.
V tom spočívá problém. Nikdo neplatí manhattanské ceny za pěstování pšenice. Trh odstranil neefektivní využití. Vlastník pozemku má však nulové výrobní náklady. “Nevytváří” hodnotu pro místo. Proč by si tedy měl všechny výhody nechávat pro sebe? Zastánci argumentují, že vláda by většinu těchto výhod mohla odebrat. Majitel si ponechává pozemek. Společnost získává nevyužitý nárůst hodnoty.
Z dlouhodobého hlediska to vede k přerozdělování bohatství. Majitelé pozemků těží z rostoucích hodnot méně. Obyčejní lidé dostanou více. Daně se blíží skutečným nákladům na poskytované služby. Jde o spravedlivější způsob financování místní samosprávy.
Tvrdě však bojují i protivníci. Odkazují na „nevyužité zhodnocení hodnoty“. Hodnota pozemků se zvyšuje kvůli zlepšení komunity, nikoli kvůli jednání vlastníka. Tato hodnota již byla kapitalizována. Kupující jednají v dobré víře a očekávají nárůst hodnoty. Nyní se zdá nespravedlivé zavést tak vysokou daň. Jedná se o zpětný trest za předchozí rozhodnutí.
„Odpůrci daně z hodnoty pozemků poukazují na to, že nevyužitá zvýšení hodnoty pozemků se kapitalizují, a zpochybňují spravedlivost uvalení vysoké daně na současnou hodnotu pozemků placenou v dobré víře vlastníky nemovitostí.“
Oceňování je také bolest hlavy. Opravdu mohou odhadci oceňovat pouze pozemky? Oddělit pozemky a budovy je obtížné. Chyby mohou mít za následek nespravedlivé hodnocení. Pokud je základ nepřesný, sazba daně nebude fungovat. Existují také strukturální problémy. Je možné generovat dostatečný příjem pouze z pozemků bez zdanění staveb? V některých městech může být odpověď ne. Daňový základ se může snížit.
Kompromisy mezi poctivostí a provedením
Čelíme zásadnímu kompromisu. Upřednostňujete teoretickou účinnost a spravedlivost daně z hodnoty pozemku? Nebo zůstáváte u stávajícího stavu, navzdory deformacím?
Zlepšení současného stavu daní. To brání rozvoji. To povzbuzuje města k expanzi směrem k levnějším a vzdálenějším pozemkům. To penalizuje údržbu a údržbu. Daň z přidané hodnoty nemovitosti může tyto pobídky narušovat. Podporuje hustotu budovy. Podporuje efektivní využívání stávající infrastruktury.
Implementace však vyžaduje přesnost. Vyžaduje se přesné posouzení pozemku. K odebrání majetku vlastníkům půdy, kteří nakupovali za nejvyšší ceny, je zapotřebí politická vůle. Je nutné mít stabilní zdroj příjmů.
Tyto odkazy naznačují probíhající diskusi. Dick Netzer studuje majetkové daně a regulaci využívání půdy. Henry Aaron se ptá, kdo skutečně platí daně z nemovitosti. Finanční stránka je jasná. Politická stránka je složitá.
Budou velké změny? Nepravděpodobné. Ale tlak stoupá. S rostoucími hodnotami městských pozemků se propast mezi tím, co vlastníci dostanou, a tím, co vytvoří komunity, ještě více prohloubí. Argument, že tato hodnota musí být vrácena, nezmizel. Neustále roste.
A co odhadci? Stále řeší, jak nacenit výhled z okna.
